瑞华研究丨问题1-1-65（获得人才安居房并出租或出售给职工的处理）

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问题1-1-65（获得人才安居房并出租或出售给职工的处理）

问题：

如下文背景资料介绍，A公司对购入的“人才安居工程”的房子如何入账？后续销售给员工或者出租给员工时如何核算？

背景：

A公司与其他公司共同参与某市政府主导的“人才安居工程”，在政府所有的土地上合作建房一批。A公司以房屋的建筑成本价获得其中40套房子的70年使用权。

A公司将其中14套企业按建房成本及资金占用期间的定期存款利息销售给企业员工（获得使用权），并约定这些员工需在公司服务满5年，未满5年者公司退还购房款，收取占用房子期间的租金；将另外26套租给在职员工，员工离职则丧失租房资格。

解答：

根据背景资料分析，我们理解该40套房屋系来源于某市政府主导下的“人才安居工程”，该房屋系建立在政府所有的土地上，因此按现状无法办理产权，只能取得70年使用权；出售给A公司的价格是按照建房的成本价（但因房屋权属、用途方面的特殊性，无类似房屋的公允价值可供参考）。A公司在取得该40套房屋后：

（1）将其中14套按取得成本加垫付资金利息作价出售给职工，要求购房职工必须为企业服务5年，否则将按原价收回房产，并要求支付实际使用期间的租金。

（2）将剩余26套按照较低的租金出租给职工，条件是职工必须在职，一旦离职则丧失承租资格。

根据上述信息，我们理解：

1、关于对整个交易中是否涉及政府补助的判断

该项目的土地使用权归政府所有，政府未就此向A公司和合作企业收取土地出让金价款，且放弃了通常情况下房地产商业开发的利润，这是A公司能够以建造成本价购得该40套房屋的主要原因。这个安居工程项目本身也是在政府的主导和支持下实施的，旨在帮助企业吸引和留住人才，提高人才的福利待遇。因此，应当认为该交易安排中包含政府补助因素，政府补助的金额等于以下两者之间的差额：（1）该40套房产交付给A公司时，周边同等条件的商品住宅的公允价值；（2）企业实际购入该40套住房的价格。

2、关于出租的26套房屋是否可确认为投资性房地产

根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》第二条规定：“投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售”。且《企业会计准则讲解（2010）》第55页进一步指出：“用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物”。对照这一规定，我们认为该26套用于出租给职工的房屋不应确认为投资性房地产，主要考虑如下：

（1）该26套房屋只有70年使用权，无产权，不能对外出售其所有权。

（2）企业持有该26套房屋用于出租给职工，并不是单纯地为了获取租金和资本增值，而是通过为职工承担部分住房成本的方式，激励职工更好地为本企业提供服务。这些出租房屋本身并不构成一项独立的经营业务，而是从属于企业的主营业务。

3、对会计处理模式的建议

（1）购入该40套房屋时（本案例假设该企业对与资产相关的政府补助选择采用“总额法”列报）：

借：固定资产（拟用于出租的）／其他流动资产（拟用于出售的）（按周边同等条件的商品住宅的公允价值）

贷：银行存款（按实际购买价格）

递延收益（按差额）

（2）对用于出租的26套房屋确认为固定资产（需在财务报表附注中披露企业不拥有产权，对外转让受限制的事实），参照企业同类房屋建筑物的折旧年限计提折旧，借记“管理费用——非货币性福利”，贷记“累计折旧”。收到职工交付的租金时，冲减“管理费用——非货币性福利”。

在计提折旧的同时，将对应的递延收益余额摊销转入各该年度的其他收益。

（3）对于出售70年使用权给职工的14套房屋，在出售时终止确认，出售价格低于该房屋入账价值的差额（相当于所对应的递延收益）在约定的服务期（5年）内分摊，计入各年度的“管理费用——非货币性福利”；同时摊销递延收益，确认其他收益。即：

将房屋出售给职工时：

借：银行存款（按出售价格）

长期待摊费用（按差额）

贷：其他流动资产（按其原入账价值）

后续5年服务期内：

借：管理费用——非货币性福利

贷：长期待摊费用

（摊销上述长期待摊费用）

借：递延收益

贷：其他收益

（在5年服务期内摊销对应的递延收益）

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扩展及学习笔记：

1. “人才安居工程”是坚持“普惠性、开放性和持续性”原则，对引进的各类人才，实施以人才公寓为主要载体的人才安居工程，为人才安居乐业提供全方位保障。人才安居工程主要通过租赁和出售两种方式为人才解决在所在城市住房问题。

2.由于A企业获取该房产是基于一定的背景条件下，且土地使用权归政府所有，应根据专业判断其真实的商业实质，即：应当认为该交易安排中包含政府补助因素。

3.关于出租的房屋，由于产权不归企业所有，无法符合“投资性房地产”定义，且出租的对象仅为公司职工，并不是单纯地为了获取租金和资本增值，而是为了激励员工更好的提供服务。

4.由于在初始计量时识别该交易中存在政府补助因素，故需要在相关资产入账的时候，应按资产的公允价值入账（公允价值参考周边商业住宅），公允价值与其账面价值的差额部分确认为政府补助。

5.后续计量时，在房屋出租的情况下，对取得的房屋计提折旧，并同时确认递延收益政府补助的摊销；在房屋出售的情况下，应终止确认相关资产，并将售价低于房屋取得成本的部分作为“长期待摊费用”，在约定期间内摊销，并同时摊销递延收益，确认其他收益。

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